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Gestaltung von Mietverträgen
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Welche der genannten Umlageschlüssel zur jeweiligen Kostenposition für Ihre Einheit verwendet werden, wird in der 1. Eigentümerversammlung oder in einer der nachfolgenden Versammlungen festgelegt. Weiterhin können Sie diese aus Ihrer Jahresabrechnung entnehmen, oder über Ihren Verwalter in Erfahrung bringen.

Soweit hierzu noch keine Informationen vorliegen, kann mit dem Mieter vereinbart werden, dass die eingetragenen Umlageschlüssel durch Beschlüsse der 1. Eigentümerversammlung geändert werden können und diese ihm dann mitgeteilt werden. Gleiches gilt für das Thema Hausordnung.

Die genannten Positionen sind übliche Betriebskosten und im Vertragsmuster vom Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. vorgedruckt. Dieses Muster kann beim Haus- und Grundbesitzerverein auch für Nichtmitglieder käuflich erworben werden.

Thema Hausordnung

Nachdem in den meisten Mietverträgen bereits Hausordnungen abgedruckt sind, sollte darauf geachtet werden, dass die objektspezifische Hausordnung (soweit vorhanden) zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht wird. Sollte noch keine Hausordnung vorhanden sein, z.B. weil die 1. Eigentümerversammlung noch nicht stattgefunden hat oder bisher kein beschlossen wurde, sollte hierzu eine Vereinbarung getroffen werden, dass sich der Mieter auch an eine später beschlossene Hausordnung halten wird.

Formulierungsvorschlag "Hausordnung"

Die in diesem Vertrag abgedruckte Hausordnung wird durch die objektspezifische Haus-ordnung, welche von der Eigentümergemeinschaft noch aufgestellt wird, (alternativ) ....... aufgestellt wurde, ergänzt bzw. ersetzt. Die Eigentümergemeinschaft behält sich eventuelle Änderungen oder Ergänzungen der Hausordnung jederzeit vor. Dem Mieter wurde bzw. wird eine Ausfertigung der Hausordnung ausgehändigt.

Thema Eigentümerbeschlüsse

Da es im laufe der Zeit innerhalb einer Eigentumswohnungsanlage zu Beschlüssen kommen kann, die eventuell auch einen Einfluss auf das Mietverhältnis haben bzw. den Mieter direkt oder indirekt betreffen, sollte es auch hierzu vorab eine Vereinbarung geben. Zumindest sollte dem Mieter klar sein, dass im laufe der Mietzeit solche Beschlüsse von der Eigentümergemeinschaft gefasst werden könnten. Hierüber muss der Mieter selbstverständlich informiert werden. Bei Beschlüssen, die einschneidende Veränderungen haben, sollte der Mieter vor der Versammlung über den geplanten Beschluss informiert und evtl. auch um seine Stellungnahme gebeten werden.

Formulierungsvorschlag "Eigentümerbeschlüsse"

Dem Mieter ist bekannt, dass es sich bei der angemieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung handelt. Der Mieter erklärt sich bereit, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens als wirksamen Bestandteil des Mietvertrages anzuerkennen. Insbesondere bei Neueinführung/Neuentstehen von Betriebskosten oder Änderungen von Umlageschlüssel, diese ab dem Beschluss der Gemeinschaft anzuerkennen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter kurzfristig über solche Beschlüsse zu informieren.


Thema Laufzeit von Mietverträgen:

Nach der Mietrechtsnovelle vom 01.09.2001 können Mietverträge von bestimmter Dauer mit Bindungswirkung für den Mieter nicht mehr abgeschlossen werden. Ausnahme ist nur der qualifizierte Zeitmietvertrag. (Hierzu fordern Sie bitte gesonderte Informationen an)

Um jedoch dennoch den Mieter für eine gewisse Zeit an das Mietobjekt zu binden und kurzfristige Mieterwechsel (Kündigungsfirst für Mieter beträgt immer 3 Monate) auszuschließen, kann zeitweise ein Ausschluss des Kündigungsrecht vereinbart werden.

Formulierungsvorschlag "Laufzeit"

Der Mieter verzichtet innerhalb der ersten ....Monate auf sein Recht der ordentlichen Kündigung. Dies bedeutet, dass eine Kündigung mit einer 3-monatigen First erst mal zum .......... ausgesprochen werden kann.

Thema "Renovierung der Mietsache"

Im Zuge der genannten Mietrechtsnovelle haben sich auch die Gesetze zur Renovierung von Mieträumen geändert, wobei hier die Rechtsprechung bereits zuvor diese Richtung eingeschlagen hatte.

Vereinbarungen, welche die Schönheitsreparaturen (meist Bestandteil des Vertragsmusters) dem Mieter auftragen und zusätzlich eine ergänzende Vereinbarung im Vertrag aufgenommen wird, dass der Mieter bei Auszug die Mietsache zu renovieren hat, schließen sich gegenseitig aus !!!
Das Ergebnis ist, dass der Mieter keine der beiden Pflichten übernehmen muss.

Es darf somit nur eine Regelung vereinbart werden !!

Entweder Schönheitsreparaturen lt. Vertrag und Fristenplan oder diesen Passus im Vertrag streichen und eine eigene Individualvereinbarung mit dem Mieter treffen.


Thema "Sicherheitsleistung"
Barkaution oder Bankbürgschaft.

Obwohl immer wieder Bankbürgschaften oder Kautionssparbücher von den Mieter angeboten werden sind diese nicht die optimalsten Sicherheiten. Hier kann es durchaus zu einigen Problemen kommen, wenn diese in Anspruch genommen werden soll.

Mit der Barkaution ist der Sicherungszweck am besten gewährleistet. Hier sollte der Erhalt der Kaution quittiert und vom Vermieter angelegt und gegebenenfalls dem Mieter eine Kopie der Anlage übergeben werden. Die Kaution muss jedoch vor Zugriff von Dritten geschützt werden.


Thema "Übergabe der Mietsache"

Bei der Übergabe einer Mietwohnung ist es wichtig, dass die Wohnung eingehend besichtigt und die Räume als mangelfrei bezeichnet, oder alle eventuell vorhandenen Mängel dokumentiert und gegebenenfalls auch fotografiert, werden.
Alle Zählerstände (auch Wohnungsstrom) müssen notiert werden und soweit ein übergangs
loser Mieterwechsel erfolgt, von beiden Parteien die Werte zur Abrechnung zu einem festzulegenden Stichtag, anerkannt werden.

Auch sollte der Mieter über den Sinn einer Versicherung für Schäden an Mietobjekten, sowie über den Sinn einer Hausratversicherung informiert werden. Schäden an den Einrichtungen der Mieter sind nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt!

Formulare für die Übergabe erhalten Sie über Ihren Verwalter. Weiterhin stehen Ihnen diese auf unserer Homepage unter "Formulare" zum Download bereit.

Vom ausziehenden Mieter sollte auf jeden Fall die neue Anschrift notiert werden.
Beim Einwohnermeldeamt sowie bei dem Stromversorger für die Wohnung müssen sich die Mieter selbst ab- bzw. anmelden.

Gegebenenfalls kann hier vom Vermieter einige Tage später nachgefragt werden.

Es sollte auf jeden Fall darauf verzichtet werden, eine Wohnung zu übergeben, ohne dass die Kaution übergeben oder zuvor auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Eine Kündigung wegen fehlender Kaution ist nicht möglich !!


Diese Informationen stellt keine Rechtsberatung dar. Diese sollen Ihnen nur eine kleine Hilfe bei der Ausarbeitung von Mietverträgen geben. Ihre Mietverträge sollten Sie vor Unterzeichnung immer von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Durch die ständige Rechtssprechung müssen immer wieder neue Regeln beachtet werden.

Wir empfehlen auf jeden Fall das Studium des aktuellen Mietrechts.

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